FGTS no financiamento imobiliário: como usar para entrada ou amortização

O FGTS é uma das ferramentas mais usadas por brasileiros para viabilizar a compra da casa própria. Veja as três formas principais de utilizá-lo e como cada uma afeta o seu financiamento.

As três formas de usar o FGTS no financiamento

Dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o saldo do FGTS pode ser direcionado para:

• Complementar a entrada — no momento da compra, reduzindo o valor que você precisa financiar desde o início.
• Amortizar o saldo devedor — abatendo parte da dívida já em andamento, com a opção de reduzir o prazo ou a parcela.
• Reduzir ou substituir parcelas por um período — em algumas condições, o FGTS pode ser usado para pagar parcelas do financiamento por um tempo determinado.

As regras exatas — como intervalo mínimo entre usos, valor máximo do imóvel elegível, e tempo mínimo de contribuição ao FGTS — são definidas pela Caixa Econômica Federal e podem mudar. Antes de contar com o FGTS no seu planejamento, vale confirmar diretamente com a Caixa ou seu agente financeiro se você atende aos critérios atuais.

O efeito de usar o FGTS como entrada

Usar o FGTS para aumentar a entrada tem exatamente o mesmo efeito de qualquer outro valor de entrada: reduz o montante financiado, o que reduz tanto a parcela inicial quanto o total de juros pagos ao longo do contrato. Veja em detalhe no nosso artigo sobre entrada no financiamento como esse efeito se acumula ao longo de 30 anos.

O efeito de usar o FGTS como amortização extra

Quando o FGTS é usado para amortizar um financiamento já em andamento, o valor abate diretamente o saldo devedor — sem passar pelo cálculo normal de juros daquele mês. Assim como qualquer amortização extra, você escolhe entre:

• Reduzir o prazo — a parcela continua igual, e o financiamento termina antes.
• Reduzir a parcela — o prazo continua igual, e o valor mensal cai a partir daquele ponto.

Como o FGTS costuma ser liberado em datas específicas (aniversário do FGTS, saques emergenciais aprovados pelo governo, ou na demissão sem justa causa), muita gente usa esse valor especificamente como uma amortização anual — que é justamente uma das opções que o simulador do Parcela Certa permite lançar.

Vale a pena usar o FGTS assim que ele for liberado?

Do ponto de vista financeiro, usar o FGTS para reduzir o saldo devedor de um financiamento imobiliário costuma ser vantajoso, porque:

• O FGTS parado na conta rende pouco (historicamente, uma taxa bem abaixo da maioria dos investimentos e das taxas de financiamento).
• A taxa de juros do financiamento imobiliário costuma ser mais alta do que o rendimento do próprio FGTS.

Ou seja: na maioria dos casos, o dinheiro "rende mais" abatendo a dívida do que ficando parado na conta do fundo. Ainda assim, vale considerar sua situação de liquidez — usar o FGTS não compromete sua reserva de emergência da mesma forma que usar dinheiro do seu bolso, o que faz dele, para muita gente, uma escolha mais simples de tomar.